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Ｐｏｉｎｔ：遊休地の有効活用 |
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Q：相続税対策として賃貸マンションの建設・経営を勧められていますが、ここで大きな借入
れを行い、将来に不安を残していいものかと考えています。どうしたらいいでしょうか？
A：本当にあなたにとって相続税対策は必要ですか？まずは原点に立ち戻って考えてみまし
ょう。もし大きなマイナス財産を作り出すことが必要でないならば、土地さえあれば少ない
投資でできることはあります。例えば、建物を建てない土地活用としては、コインパーキン
グ、トランクルーム、資材置場、エクステリア展示場、重機置場、トラック車庫などがありま
す。更地での運用となるため、初期投資も少なく、複雑な権利関係も発生しません。大切
な土地を安全に安心して有効活用し、安定した収益を上げられます。
遊休地は、ただ保有しているだけでは何ら収益を生み出すことなく、逆に保有しているた
めに固定資産税といった経費が生じます。無駄な経費だけがかかる状態を見直し、様々
な選択肢の中からあなたに合った効率的な方法をご提案いたします。
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Ｐｏｉｎｔ：相続時精算課税制度と年齢
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Q：財産の贈与の方法として相続時精算課税制度というものがあると聞きましたが、私もそ
の制度を利用できるのでしょうか？
A：いくつかの条件を満たすことによって利用できます。この制度は、財産の贈与をした人（父
親や母親など）ごとに選択することができます。
まず、第一の条件として、贈与者（財産を贈与した人）が65歳以上の親、受贈者（財産
の贈与を受けた人）が20歳以上の子である推定相続人であること。親といっても、自分
自身の親のことであり、配偶者の親は対象となりませんので注意が必要です。
そして、第二の条件として、贈与財産については、その種類・金額・贈与回数に制限はあ
りませんが、2,500万円までは贈与税が特別に控除されます。
仮に、父親から3年に渡って毎年1,000万円の贈与を受けた場合、1年目・2年目は贈与税
はかかりませんが、3年目は残り500万円が枠から外れてしまいますので、次の金額が贈
与税の納付額となります。
★残り500万円×20％（税率）－25万円（控除額）＝75万円
第三の条件として、受贈者は贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間に贈
与税の申告と、相続時精算課税制度を選択する旨の届出書の提出が必要です。
（注）この制度は相続税対策にすぐにつながるものではありませんのでご注意下さい。
例えば、父親からの贈与財産は父親が死亡した時に相続財産に加算され、すでに納
付した贈与税額（例：75万円）は相続税額から差し引かれることになります。また、相続
時精算課税に係る贈与税額を計算する際には、暦年課税の基礎控除額110万円を控除
することはできませんので、贈与を受けた財産が110万円以下であっても贈与税の申告を
する必要があります。
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Ｐｏｉｎｔ：住宅取得のための非課税枠1100万円＋単年贈与110万円の利用
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Q：今年新築一戸建てを購入しようと計画しています。両親に相談したところ生前贈与を受け
ることになりました。何か気を付けたほうがいい点はありますか？
A：期間限定で住宅取得等資金の贈与について特例があります。
期間は、平成22年1月1日～平成23年12月31日。この間に、父母や祖父母などから
住宅取得等の資金の贈与を受けた20歳以上（贈与を受けた年の1月1日において20歳
以上の者に限られます。）の受贈者が、贈与を受けた年の翌年3月15日までに一定の家
屋の新築・取得、又は一定の増改築等をし、その家屋を同日までに居住の用に供する
か、又は同日後遅滞なく居住の用に供することが確実に見込まれる場合には、その住宅
取得等資金の贈与のうち1,000万円（贈与を受けた年が平成23年の場合）までの金額
について贈与税が非課税となります。
なお、受贈者の贈与を受けた年の所得が2,000万円を超える場合には、この非課税の特
例を適用することはできませんのでご注意下さい。
また、住宅取得等資金の非課税制度は受贈者1人について1,000万円（平成23年分）が
限度となっているため、この制度を使って父親（贈与者①）から1,000万、母親（贈与者②）
から1,000万ということはできません。
上記の非課税枠1,000万円に加えて、贈与税の基礎控除枠110万円を利用することで
合計1,110万円が非課税となりますので、生前贈与を受けられる方はこの機会が住宅取
得のチャンスでもあります。
（注）「一定の家屋」とは、次の要件を満たす日本国内にある家屋のことです。
①家屋の登記簿上の床面積(マンションなど区分所有の場合には、その区分所有
する部分の床面積)が50㎡以上であること。
②家屋が中古の場合は、家屋の構造によって次のような制限があります。
（イ）耐火建築物である家屋の場合は、その家屋の取得の日以前25年以内に
建築されたものであること。
（ロ）耐火建築物以外の家屋の場合は、その家屋の取得の日以前20年以内に
建築されたものであること。
③床面積の2分の1以上に相当する部分が、専ら居住の用に供されるものである
こと。
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Ｐｏｉｎｔ：底地と借地の等価交換
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Q：親から相続で引き継いだ財産の中に土地賃貸借契約があります。借地人さんとは親の
代からの付き合いですが、将来のことを考えて今から権利関係を整理したいと思います。
何か良い方法はありませんか？
A：昔の土地賃貸借契約は、借地権（上段）・底地権（下段）といった権利の二重構造を生み
出しており、将来その土地の利用あるいは譲渡などをする場合、単独の権利では何かと
不都合・不利益が生じます。もし、将来相続などで納税の必要があり底地権を譲渡しなく
てはならない場合、予想以上に低い価格でしか譲渡ができません。
権利関係を調整する方法はいくつもありますが、その中でお勧めするのが、等価交換と
いう方法です。これは、土地賃貸借契約面積か、もしくは現況の敷地利用面積の一部に
ついて、借地人は借地権の一部を地主に譲渡し、地主は底地権の一部を借地人に譲渡
します。こうするとお互いが買取資金といった大きな資金も必要とせず、双方完全な所有
権を得ることができ、土地の有効活用の幅も広がります。さらに、ある一定の要件を満た
せば税金もかかってこないメリットがあります。
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Ｐｏｉｎｔ：譲渡資産と買換資産の内容
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Q：貸店舗＋店舗敷地を所有していますが、今度そこを売却して賃貸アパートを１棟購入した
いと考えています。この買換えの際に損をしない方法はありますか？
A：ございます。個人の方が事業用に使っている、特定の地域内にある土地・建物を売却した
場合、一定の期間内に特定の地域内の別の土地・建物を取得すると、事業用資産の買
換えの特例の適用を受けることができます。
それにより、売却金額より買換え金額の方が多いときは、売却金額に課税割合（20％）
を掛けた額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。その逆に、売却金額より買換
え金額の方が少ないときは、その差額と買換えた金額に課税割合（20％）を掛けた額
との合計額を収入金額として譲渡所得の計算を行います。
この特例を受けるためには、次の要件を全て満たす必要がありますのでご注意下さい。
①売る資産（譲渡資産）と、買う資産（買換資産）は、両方とも事業用に限る。
②譲渡資産と買換資産は、一定の組合せに当てはまること。
⇒例えば、既成市街地等内にある事務所、事業所等として使用されている建物又
はその敷地の用に供されている土地で、所有期間が10年超のもの（譲渡資産）
と、既成市街地等以外の地域内（国内に限られる）にある土地・建物（買換資産）
といった組合せなど。
⇒例えば、所有期間が10年を超える土地・建物（譲渡資産）と、国内にある土地・
建物（買換資産）といった組合せなど。
③買換資産が土地であるときは、取得する土地の面積が、原則として譲渡した土地
の面積の5倍以内であること。もし、5倍を超えると、超えた部分は特例の対象とな
りません。
④資産を譲渡した年か、その前年中、あるいは譲渡した年の翌年中に買換資産を取
得すること。
⑤買換資産を取得した日から1年以内に事業を使うこと。なお、取得してから1年以
内に事業に使用しなくなった場合は、原則として特例は受けられません。
⑥この特例を受けようとする資産については、重ねて他の特例を適用することはでき
ません。
⑦売る資産（譲渡資産）の譲渡は、収用等・贈与・交換・出資によるもの、及び代物
弁済としての譲渡ではないこと。また、買う資産（買換資産）の取得は、贈与・交換
によるもの、所有権移転外リース取引によるもの、及び代物弁済によるものではな
いこと。
以上の要件を満たしたうえで、必要書類を添付して確定申告が必要となります。
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Ｐｏｉｎｔ：売却査定の依頼と媒介契約
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Q：親から相続で受け継いだ土地を売却しようと思います。そのためには、どのような順序で
売却を進めていったらいいでしょうか？
A：まずは不動産会社に依頼し、その土地の不動産取引上の評価を出してみましょう。
不動産会社はご依頼をいただいてからその土地の「査定」を行います。
査定とは、①近隣でのこれまでの取引事例を収集し、各事例の特殊な個別要素を除い
た形で価格を比較します。そして、②公示地価や基準地価、路線価などの公的な不動産
価格の推移と、実際の取引価格の推移を考慮しながら、③近隣にて現在売却活動を行
っている他の不動産の販売状況を踏まえて、販売開始からおおむね3ヶ月程度で売却が
可能と思われる価格を出すことです。
次に、査定した価格をもとに、実際の販売価格を決めていきましょう。不動産を売りたい
方にとっては少しでも高く売れた方がいいでしょうし、その逆で不動産を購入したい方は
少しでも安く買いたいものです。販売価格の決定に関しては、その時の市場動向や社会
情勢も考えて慎重に決めましょう。
そして、不動産を売却するために、一般的に「仲介」と呼ばれる方法で不動産会社に依頼
をしましょう。仲介とは、不動産会社が不動産を売りたい方と、不動産を買いたい方を結
びつける仲人の役割を果たすことを意味し、この仲人の役割を不動産会社に依頼するに
あたって結ぶ契約を「媒介契約」といいます。
媒介契約は下記のように3種類ありますので、各特徴を考えた上で、どの契約形態にする
かを選択しましょう。
①専属専任媒介契約
⇒窓口となる不動産会社は1社のみです。それ以外の会社に売却を重ねて依頼す
ることはできません。また、依頼者ご本人が自分で見つけた買主と不動産会社を
通さずに売買契約を結ぶことはできません。不動産会社は該当不動産を媒介契
約締結の翌日から5日以内に不動産流通指定機構（レインズ）に登録し、業務処
理状況を1週間に1回以上依頼者に報告する義務があります。
②専任媒介契約
⇒窓口となる不動産会社は1社のみです。それ以外の会社に売却を重ねて依頼す
ることはできません。ただし、依頼者ご本人が自分で見つけた買主となら、不動産
会社を通さずに売買契約を締結することができます。不動産会社は該当不動産を
媒介契約締結の翌日から7日以内に不動産流通指定機構（レインズ）に登録し、
業務処理状況を2週間に1回以上依頼者に報告する義務があります。
③一般媒介契約
⇒窓口となる不動産会社を複数選んで依頼することができます。もちろん、依頼者ご
本人が見つけた買主と契約することも可能です。一方、不動産会社は、不動産流
通指定機構（レインズ）に登録したり、業務処理状況を報告する義務がありません
どのタイプの媒介契約を結んでも、法律で決められた媒介報酬の上限額は変わりません
ので、ご安心ください。
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Ｐｏｉｎｔ：借家人との交渉
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Q：建物が老朽化し、この15年ほど家賃の値上げをしていない貸家を所有しています。今の
ところ困っている訳ではありませんが、将来のことを考えるとこのままでいいのか、と考え
てしまいます。この先、現状のままで大丈夫でしょうか？
A：古貸家や古アパートをそのまま所有していいのかどうか、まずは現状を把握してみましょ
う。例えば、家賃の値上げは難しいのに固定資産税だけは上がる。建物の修繕費も年々
かかるようになっている。貸家の家賃収支にあまり納得していない。相続税の金額を予想
したときに有効な対策となっていない。地震で建物が倒壊し入居者や第三者に損害を与
える可能性がある、などなど。どれか一つでもあてはまりそうな項目があったら、現状を見
直すべきでしょう。
その結果、次のような方法が考えられます。
①借家人に立退き・明渡しを求める。
②借家人に継続して居住してもらう。
③空き家になっても計画的に次の入居者をいれない。
①の場合は、借家人がなかなか出ていかない、昔からの人間関係がある、立退き料など
金銭面の話がまとまらない、調停や訴訟といったことにはしたくない、などの理由からより
慎重な対応が求められます。また、②の場合は、継続して居住してもらうにしても、例え
ばリフォームや建替えなどをして、より適正な家賃に値上げできるようお勧めします。③の
場合は、かなり長期的な計画になるかもしれませんし、その間に空き家分の家賃が入り
ませんので注意が必要です。
いずれにしても理屈だけでは解決できない問題点が多くありますので、窓口となる会社が
どれだけ中心となって各種専門家（税理士、弁護士、不動産鑑定士、土地家屋調査士、
建築士など）とスクラムを組み、より総合的な視点からアドバイスができるかが重要になっ
てきます。
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Ｐｏｉｎｔ：親族間名義こそトラブルの原因
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Q：兄弟3人で相続した土地があります。その土地に長男が所有する家が建っていますが、
次男と三男はその土地を売却してお金が欲しいという状況です。長男としては土地を売
却する意思はありませんが、その場合今後どうなるのでしょうか？
A：共有名義の不動産は、相続して取得した親族間の土地や建物に多くみられ、親族間で持
分登記をしているか、いまだ遺産分割協議がされないまま、故人（被相続人）名義で放置
されている共有状態のものがあります。共有状態とは、複数人が所有権を持ち合ってい
る状態なので、①土地が共有の場合は、土地の利用形態・形質の変更、建物の新築、
②建物が共有の場合は、建替え、解体、大規模修繕、などは他の共有者全員の同意が
必要です。もちろん、共有不動産全体の売却についても同じです。たとえ共有者全員が
親族だからといって、他の共有者の同意を得ずに強行してしまった場合でも、財産の侵
害にあたりますので、トラブルの原因になります。
長男が土地を売却しない場合は、次の方向になっていくでしょう。
①次男と三男は、自分の各土地持分を長男に買ってもらう。
②共有の問題ありの状態で、まったくの第三者に売却する。但し、かなり低額で。
③共有物の分割訴訟を起こし裁判所の判決に委ねる。
つまり、共有名義の不動産とは、自由に利用して収益性を上げたり、売却して換金化した
り、共有状態を解消しようとしても他の共有者との調整が困難だったり、と自分の思い通
りにならない資産といえます。さらに、共有者の誰かに相続が発生すると、さらに持分が
細分化される可能性もあり、収拾がつなかくなるケースもあります。
親族間の共有名義によるトラブルは、第三者が間に入り意見調整した方が、話が前進し
互いに良い結果につながっていきます。いまから各共有者が不動産を自由に利用できる
ようにしておくこと、または換金化できる状態にしておくことが、将来のトラブルを回避でき
るコツであり、そのことを共有者全員が同じように考えられることが大切です。
ケースごとに不動産の権利関係、実際の利用状況、建築法規の制限、広さや形状、イン
フラ・設備の有無など条件は異なりますし、親族間の普段の交流状況にもよりますので、
共有不動産のすべてでこのようなトラブルが起きるわけではありませんが、なるべく共有
名義を解消することが望ましいと考えます。
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Ｐｏｉｎｔ：不動産の見えない部分に注意
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Q：子供も二人目が生まれ家族が増えたのでいまの賃貸アパートが手狭になりました。出来
ればいまの住環境が気に入っているので、この近くで一戸建てを建築、または購入し移り
住みたいと思っています。どこかに良い物件はありませんか？
A：一生に一度の買い物といわれるのが「不動産」です。その金額もさることながら、一度住
居を構えると簡単に交換したり、移ったりということが難しいからかもしれません。例えば
家電製品であれば、メーカーがきちんとした製造管理のもと、同じ商品を大量に生産でき
るため、保証やアフターサービスも充実させることができ、購入者は安心して買い物がで
きます。しかし、不動産は各物件ごとに内容が異なり、契約条件も多岐にわたるため、ト
ラブルに対する保証や解決が充実しているとは言えません。ですから、それだけ慎重に
物件を選ぶ必要が出てきます。
また、土地や建物は見えない部分にとても注意が必要です。例えば、きれいに区画整理
された分譲地以外の土地は、その土地の履歴（昔の使用状況）や、境界関係の近隣トラ
ブル、地中に埋設された上下水道の配管経路、通行に利用する道路の権利関係など、
問題を抱えていないか注意が必要です。そのため、問題物件を購入しトラブルに巻き込
まれないよう、土地選びの前に不動産会社と担当者選びも大変重要になってきます。
不動産の購入にあたって良い物件を見つけるためには、物件を見た数や場所、価格の
高い・安いだけで判断するのではなく、それぞれの不動産の長所と短所を理解した上で
次の物件の検討に入ることをお勧めします。つまり、偶然の掘り出しものを探すのではな
く、より慎重に、より具体的に不動産への理解を積み重ねることです。そうすれば、きっと
あなたの希望の物件が出てきたときにそれまでの経験が役立ち迷わず判断できるはず
です。そのためにも、適時アドバイスが受けられる不動産会社の担当者を見つけておきま
しょう。
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